基準地価 商業地平均再び下落 “ミニバブル”崩壊 外資撤退、押し下げ要因に

国土交通省は１８日、今年７月１日時点の都道府県地価（基準地価）調査の結果を発表した。東京、大阪、名古屋の３大都市圏で上昇率が大幅に縮小したため、昨年は１６年ぶりに上昇した商業地の全国平均が前年比マイナス０・８％と再び下落。住宅地もマイナス１・２％と５年ぶりに下落幅が拡大し、全国で地価の下落傾向が鮮明になった。

　背景にあるのは、景気の先行き不安に加えて、価格高騰に伴うマンションやオフィスの需要減、海外ファンドなどによる不動産投資の縮小といった市況の悪化。日本でも不動産関連業務を手がけている米大手証券リーマン・ブラザーズが破綻（はたん）するなど、環境は悪化の一途をたどっており、今後も地価の下落傾向は加速するとみられる。ここ数年、都心部を中心に広がっていた地価の“ミニバブル”現象は崩壊した格好だ。

　調査によると、地価の最高額は住宅地が東京都千代田区五番町のマンション（１平方メートル当たり３４０万円、前年比７・９％上昇）で１３年連続、商業地は東京都中央区銀座の明治屋銀座ビル（３０００万円、１８・６％上昇）で３年連続となった。

　３大都市圏の平均値は住宅地が１・４％上昇（前年は４％上昇）、商業地が３・３％上昇（１０・４％上昇）と、上昇率はいずれも前年より鈍化した。

　住宅地は、一部の高級住宅地で強い上昇傾向がみられたものの、マンションの販売不振など市況悪化の影響で上昇率は縮小。商業地も東京圏で４・０％、大阪圏で２・８％、名古屋圏で１・９％それぞれ上昇したが、上昇幅は縮小した。これまでの地価上昇の牽引（けんいん）役だった海外ファンドなどが、サブプライム（高金利型）住宅ローン問題の影響もあって投資を手控えたことが一因となった。

　マンション需要の低迷にみられるように不動産市況が回復しない中、今月１５日には、不動産投資ファンドを組成して日本でもオフィスビルなどを購入していたとみられるリーマンが破綻。今後、同社は日本での事業を縮小するとみられる。また、これをきっかけに金融危機が広がると、追随して日本から撤退する外資系ファンドが続出する可能性があり、商業地を中心に地価のさらなる押し下げ要因になるとみられる。

　高い賃料を払って都心のオフィスビルに入居している外資系金融機関の撤退が相次げば、賃料落ち込みにつながって地価下落を加速させるほか、銀行などが不動産向け融資を絞ることも考えられ、さらに市況を悪化させる懸念がある。

　国交省の調べでは、基準地価と公示地価（１月１日時点）で共通する東京都心の商業地２８地点を比較すると、前半の半年では全地点で上昇したが、後半半年は１３地点が下落、８地点で横ばいに転じており、地価の停滞、下落傾向は加速している。大阪、名古屋市も同様の傾向を示しており、同省は「経済状況が変わらない限り下落傾向は続く」とみている。




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